Как считается платёж по ипотеке
Почти все банки выдают ипотеку с аннуитетными платежами — одинаковыми каждый месяц. В первые годы большая часть платежа уходит на проценты, поэтому долг сначала уменьшается медленно, а к концу срока — быстро.
S — сумма кредита (стоимость жилья минус взнос), i — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), n — срок в месяцах. Например, 6 млн ₽ на 20 лет под 18% — это около 92 600 ₽ в месяц и почти 16,2 млн ₽ переплаты. Та же сумма под 6% — около 43 000 ₽ в месяц.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года
Для новых договоров ставка и лимит теперь зависят от числа детей и региона. Обязательное условие прежнее — в семье есть ребёнок до 7 лет. Договоры, заключённые до 1 октября, продолжают действовать на старых условиях — 6%.
| Детей | Ставка: регионы | Ставка: Москва, СПб, МО, ЛО | Лимит: регионы / столицы |
|---|---|---|---|
| 1 | 10% | 12% | 6 / 12 млн ₽ |
| 2 | 8% | 10% | 8 / 15 млн ₽ |
| 3 | 6% | 8% | 10 / 18 млн ₽ |
| 4 | 4% | 6% | 10 / 18 млн ₽ |
| 5 и больше | 2% | 4% | 10 / 18 млн ₽ |
Государство доплачивает банку разницу в ставке до 15 лет. Если ипотека длиннее, после этого срока ставка становится рыночной — калькулятор показывает, каким станет платёж. Сумма сверх лимита выдаётся по обычной ставке банка. Условия у банков могут отличаться, точные цифры смотрите в предложении банка.
Какой доход нужен для ипотеки
Банк смотрит на показатель долговой нагрузки (ПДН): платежи по всем кредитам к доходу. С ПДН выше 50% банкам выдавать кредиты невыгодно, поэтому калькулятор считает доход, при котором платёж не превышает половины. Чем ниже нагрузка, тем легче одобрение и тем спокойнее жить с ипотекой. Подробнее — в статье о долговой нагрузке.
Как вернуть часть денег
С покупки жилья можно получить имущественный вычет: 13% от стоимости до 2 млн ₽ (до 260 000 ₽) и 13% от уплаченных процентов до 3 млн ₽ (до 390 000 ₽). При доходе выше 2,4 млн ₽ в год возврат больше — по вашей ставке НДФЛ. Сколько и за какой срок вернёте именно вы, посчитает калькулятор налогового вычета.
Частые вопросы
Почему банк считает другой платёж?
Банки начисляют проценты по дням, добавляют страховку жизни и квартиры, иногда комиссии. Калькулятор считает чистые проценты по ставке, поэтому результат — точный ориентир, а финальная сумма будет в графике платежей.
Что выгоднее: больше взнос или короче срок?
И то и другое снижает переплату. Срок влияет сильнее: 20 лет вместо 30 при той же сумме часто экономит миллионы на процентах, хотя платёж выше. Если платёж пока тяжёлый, берите длинный срок и гасите досрочно — это можно посчитать в калькуляторе досрочного погашения.
Можно ли взять семейную ипотеку второй раз?
С 2026 года программа ограничена одним льготным кредитом на семью: оба супруга должны быть созаёмщиками, а повторно взять семейную ипотеку нельзя, если льготный кредит уже есть. Уточните условия в банке.
Какой нужен первоначальный взнос?
По семейной ипотеке — обычно от 20%. По рыночной банки принимают от 20–30%, с меньшим взносом ставка выше. Калькулятор предупредит, если взнос меньше 20%.